«Miete ist rausgeworfenes Geld», diesen Satz hast du bestimmt schon hundertmal gehört. Von den Eltern, vom Schwiegervater, vom Kumpel mit dem Eigenheim. Klingt erst mal logisch: Wer mietet, zahlt nur an den Vermieter, wer kauft, baut Vermögen auf. Doch so einfach ist die Rechnung nicht. Tatsächlich ist Mieten in den ersten Jahren fast immer günstiger als Kaufen. Wir zerlegen den Mythos und zeigen, was wirklich entscheidet.
Der Satz lebt von einer einfachen Vorstellung: Die Kreditrate baut Eigenkapital auf, die Miete verschwindet. Klingt einleuchtend, ist aber nur halb gedacht. Denn auch beim Kauf zahlst du jeden Monat echtes Geld an die Bank, das nicht in die Tilgung fließt. Hinzu kommen Kosten, an die viele beim Hauskauf gar nicht denken.
Warum der Spruch nur halb stimmt
Wer eine Immobilie finanziert, zahlt monatlich eine Annuität. Diese teilt sich in zwei Teile auf: Zinsen und Tilgung. Nur die Tilgung baut Vermögen auf. Die Zinsen dagegen sind genauso «weg» wie eine Miete. Sie landen direkt bei der Bank.
Bei den aktuellen Bauzinsen von rund 3,7 Prozent ist der Zinsanteil in den ersten Jahren sogar deutlich größer als der Tilgungsanteil. Für ein typisches Darlehen von 320.000 Euro fallen im ersten Jahr knapp 11.800 Euro an Zinsen an. Den Mythos «Mieten ist rausgeworfenes Geld» einmal ausführlich entlarvt kannst du hier lesen, inklusive aller Rechenwege.
Dazu kommen noch die Instandhaltungskosten. Während der Mieter den Vermieter anruft, wenn das Dach undicht ist, zahlt der Eigentümer selbst. Fachleute rechnen mit einem Euro pro Quadratmeter und Monat als Rücklage, also bei 100 m² rund 100 Euro monatlich. Auch das ist Geld, das nirgendwo Vermögen aufbaut.
Was bei der Rechnung gerne vergessen wird
Der größte Denkfehler beim «Miete ist weg»-Argument hat einen langen Namen: Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Klingt sperrig, ist aber simpel. Wer 80.000 Euro Eigenkapital in eine Immobilie steckt, kann dieses Geld nicht gleichzeitig am Kapitalmarkt anlegen.
Ein Beispiel: 80.000 Euro in einem global gestreuten ETF angelegt, bei sechs Prozent durchschnittlicher Jahresrendite, werden in 20 Jahren rechnerisch zu rund 257.000 Euro. Allein durch Zinseszins. Wer das Geld stattdessen ins Haus steckt, gibt diesen möglichen Vermögensaufbau auf. Klar, dafür baut man Wohneigentum auf. Aber den Vergleich muss man fair ziehen.
| Position | Beim Kauf | Bei der Miete |
|---|---|---|
| Tilgung (baut Vermögen auf) | Ja | Nein |
| Zinsen (Geld weg) | Ja | Nein |
| Instandhaltung (Geld weg) | Ja | Nein |
| Kaltmiete (Geld weg) | Nein | Ja |
| Eigenkapital frei für ETF-Sparen | Nein, im Haus gebunden | Ja |
Die Kaufnebenkosten als unsichtbarer Vermögensvernichter
Was viele beim Vergleich völlig vergessen: Schon beim Kauf gehen 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises sofort verloren. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro sind das zwischen 32.000 und 48.000 Euro, die du am Tag des Notartermins abgeben darfst. Dieses Geld fließt nicht in den Immobilienwert. Es ist einfach weg.
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier typischen Posten zusammen:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent (Bayern unten, NRW oben)
- Notar und Grundbuch: bundesweit etwa 1,5 bis 2 Prozent
- Maklercourtage: bei Makler-Einsatz bis zu 3,57 Prozent für den Käufer
- Gutachten und Finanzierung: oft noch ein paar tausend Euro extra
Diese Summe muss die Immobilie erst einmal durch Wertsteigerung wieder hereinholen, bevor du als Käufer überhaupt im Plus bist. In den ersten Jahren ist Mieten deshalb fast immer günstiger als Kaufen. Das ist keine Meinung, das ist Mathematik.
Wann kippt die Rechnung zugunsten des Kaufens?
Irgendwann dreht sich das Bild natürlich. Wer lange genug bleibt und ordentlich tilgt, baut Eigenkapital auf, während die Miete weiter Monat für Monat verschwindet. Den Zeitpunkt, ab dem der Käufer rechnerisch vor dem Mieter im Plus liegt, nennt man Break-Even-Punkt.
Realistisch liegt dieser Break-Even in Deutschland zwischen 10 und 20 Jahren. Was den Zeitpunkt verkürzt, sind viel Eigenkapital, niedrige Kaufnebenkosten und ein günstiges Kaufpreis-Miet-Verhältnis. Was ihn verlängert, sind hohe Kaufpreise und teure Finanzierungen. In Großstädten wie München oder Hamburg liegt der Break-Even oft jenseits von 15 oder 20 Jahren, in B- und C-Städten dagegen häufig schon nach 10 bis 12 Jahren.
Wer kürzer plant, sollte Finger weg vom Kauf
Eine wichtige Faustregel: Wenn du eine Haltedauer von weniger als sieben bis zehn Jahren planst, sollte der Kauf wirklich gut überlegt sein. In dieser Zeit holst du die Kaufnebenkosten praktisch nie wieder herein. Auch der psychologische Druck, eine teure Immobilie wieder verkaufen zu müssen, weil sich beruflich oder privat etwas ändert, ist nicht zu unterschätzen.
Gerade jüngere Menschen, die noch nicht wissen, wo sie in zehn Jahren leben werden, fahren mit Miete plus ETF-Sparplan finanziell oft besser. Ein Verkauf der Immobilie kostet zwischen 2 und 4 Prozent vom Verkaufspreis. Wer früh wieder verkaufen muss, zahlt also gleich doppelt drauf: einmal beim Kauf und einmal beim Verkauf.
Was Mieten wirklich besser kann
Mieten hat einen entscheidenden Vorteil, der in der «Geld weg»-Debatte gerne übersehen wird: Flexibilität ohne Verlustrisiko. Wer mietet, kann mit drei Monaten Kündigungsfrist umziehen, wenn der neue Job in einer anderen Stadt wartet oder die Familie wächst. Ein Eigentümer braucht für den Verkauf in Deutschland im Schnitt drei bis neun Monate, in manchen Märkten sogar deutlich länger.
Hinzu kommt das Klumpenrisiko. Wer das gesamte Eigenkapital in eine einzige Immobilie steckt, hat sein Vermögen extrem unflexibel angelegt. Sinken die Preise in deiner Region um zehn Prozent, ist schnell die Hälfte deines Eigenkapitals weg. Bei einem global gestreuten ETF-Depot ist dieses Risiko deutlich besser verteilt.
Worauf es bei der Entscheidung wirklich ankommt
Statt sich von Faustregeln leiten zu lassen, solltest du drei zentrale Fragen ehrlich beantworten. Wie lange willst du sicher an einem Ort bleiben? Wie viel Eigenkapital hast du verfügbar? Wie hoch ist das Verhältnis aus Kaufpreis und Jahresmiete für vergleichbare Wohnungen?
Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis ist dabei besonders aufschlussreich. Du berechnest es ganz einfach, indem du den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilst:
- Unter 20: Kaufen kann sich schon nach wenigen Jahren rechnen
- 20 bis 25: ausgewogenes Verhältnis, individuelle Faktoren entscheiden
- 25 bis 30: Mieten ist meist günstiger, lange Haltedauer nötig
- Über 30: typisch für Großstädte, Mieten klar im Vorteil
Wer in München, Hamburg oder Frankfurt nach einer Wohnung sucht, findet selten Multiplikatoren unter 30. In ländlicheren Regionen, Mittelstädten oder am Speckgürtel sieht das oft komplett anders aus. Hier liegen die Werte häufig unter 25, was den Kauf rechnerisch attraktiver macht.
Fazit: Miete ist nicht weg, sondern eine Wohnkostenform
Der Satz «Miete ist rausgeworfenes Geld» ist eine vereinfachende Faustregel, die der Realität in den meisten Fällen nicht standhält. Miete ist das Entgelt für Wohnraum, wie Strom oder Heizkosten. Beim Kauf zahlst du genauso «rausgeworfenes Geld» an Zinsen, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Nur die Tilgung baut tatsächlich Vermögen auf, und das oft langsamer, als viele glauben.
Ob Kaufen oder Mieten für dich besser ist, hängt von deinen persönlichen Zahlen und Plänen ab. Wer langfristig stabil leben will, viel Eigenkapital mitbringt und in einer Region mit moderaten Preisen kauft, kann mit dem Eigentum gut fahren. Wer flexibel bleiben will, weniger Eigenkapital hat oder in einer teuren Großstadt lebt, ist mit Mieten plus ETF-Sparplan oft besser bedient.
Häufige Fragen
Hier findest du die wichtigsten Antworten rund um den Mythos «Miete ist rausgeworfenes Geld» auf einen Blick.
Ist Miete wirklich verschwendetes Geld?
Nein. Miete ist eine Wohnkostenform wie jede andere. Auch beim Kauf verschwinden Zinsen, Instandhaltung und Kaufnebenkosten genauso. Nur die Tilgung baut Vermögen auf, nicht die komplette Kreditrate.
Ab wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
In den meisten Fällen nach 10 bis 20 Jahren Haltedauer. Kürzer als sieben Jahre lohnt der Kauf selten, weil die Kaufnebenkosten von 8 bis 12 Prozent nicht zurückgeholt werden.
Was kostet ein Hauskauf zusätzlich zum Kaufpreis?
Du musst mit 8 bis 12 Prozent Nebenkosten rechnen. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 32.000 bis 48.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage.
Wie wichtig ist Eigenkapital beim Hauskauf?
Sehr wichtig. Banken vergeben günstige Zinsen meist erst, wenn der Beleihungsauslauf unter 80 Prozent liegt. Idealerweise bringst du 20 Prozent Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten mit, also bei 400.000 Euro Kaufpreis rund 130.000 Euro.
Lohnt sich Kaufen 2026 überhaupt noch?
Das hängt stark von deiner Region und deinem Eigenkapital ab. In Großstädten mit hohem Kaufpreis-Miet-Multiplikator lohnt sich Kaufen oft erst nach 15 bis 20 Jahren. In Mittel- und Kleinstädten kann der Break-Even schon nach 10 bis 12 Jahren erreicht sein.